Khái niệm bất động sản

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự  khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động  sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Theo Wikipedia: Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản.

Tại Việt Nam, theo qui định tại Điều 105 và 107 của Bộ Luật Dân sự năm 2015:

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Khái niệm thị trường bất động sản: 

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Theo Luật Giá 2013: Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định.

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Vậy, thị trường bất động sản là thị trường có hoạt động xây dựng, mua, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, dịch vụ môi giới; dịch vụ sàn giao dịch; dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản vận động theo quy luật thị trường.

Cách xác định giá thị trường của bất động sản Nhà phố

Đối với bất động sản là nhà phố, thông thường trước khi giao dịch, người bán lẫn người mua sẽ tham khảo thông tin mua bán trên thị trường sau đó sẽ vận dụng thông tin tham khảo này để quyết định giá mua hay giá bán bất động sản của mình. Tuy nhiên, trong một thị trường giao dịch biến động, để có thể xác định được tương đối chính xác giá trị trường chúng ta nên sử dụng các bước sau:

Tìm hiểu thông tin giao dịch trên thị trường: trên các kênh mua bán tại địa bàn bất động sản tọa lạc, qua các kênh thông tin giao dịch chào mua, chào bán như internet, các nhà môi giới. Qua kênh thông tin này ta sẽ có những thông tin như: pháp lý tài sản, diện tích bất động sản, giá chào mua, giá chào bán, công trình xây dựng trên đất …

Từ những thông tin đã có ta tiến hành phân tích thông tin:

Nếu pháp lý tài sản chưa đầy đủ như chưa được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưng đã có các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng thì ta phải điều chỉnh giá mua, bán cho phù hợp với việc lo thủ tục, trả tiền để được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở …

Nếu diện tích thửa đất quá lớn hoặc quá bé so với mặt bằng chung chúng ta cũng phải xem xét điều chỉnh giá mua hay bán cho phù hợp vì nếu thửa đất quá lớn thì giá trị cao có thể sẽ có ít người đủ tiềm lực tài chính, nếu thửa đất quá nhỏ thì không phù hợp với đa số người sử dụng …

Chiều rộng mặt tiền so với chiều sâu thửa đất quá chênh lệch: chúng ta cũng phải xem xét để điều chỉnh cho phù hợp vì nếu mặt tiền quá lớn nhưng chiều sâu lại ngắn hoặc mặt tiền hẹp với chiều sâu lớn đều gây bất lợi trong quá trình sử dụng bất động sản.

Hình dáng thửa đất: nếu hình dáng thửa đất không được vuông vắn, hình chữ L, chữ Đinh, chéo méo … thì giá trị cũng bị giảm so với các thửa đất có hình thái vuôn vắn, đầy đặn.

Hướng thửa đất: tại Việt Nam hướng thửa đất tại các vùng biển thì hướng Đông có giá trị hơn các vị trí khác, ở miền Bắc ưa chuộng hướng Đông và Tây Nam hơn hướng Tây và Đông Bắc …

Vị trí thửa đất: tại cùng một khu vực thì các thửa đất tại đường giao thông lớn có giá trị cao hơn các đường ngõ, ngách, hẻm. Các thửa ở ngõ, ngách, hẻm to có giá trị cao hơn các thửa ở ngõ, ngách, hẻm nhỏ hơn. Các thửa đối diện các công trình siêu thị, chợ, trường học, công viên, hồ … có giá trị hơn các thửa khác cùng khu vực.

Giao thông: những khu vực giao thông tốt, ít tắc đường, ít ngập lụt … có giá trị cao hơn.

Lợi thế kinh doanh: những khu vực đông dân cư, nhiều công ty, nhiều người kinh doanh, buôn bán … sẽ có giá trị cao hơn.

Cảnh quan, môi trường, dân trí, an ninh trật tự: những khu vực có cảnh quan đẹp, môi trường trong lành, dân trí cao, an ninh tốt sẽ có giá trị hơn các khu vực khác.

Sau các bước phân tích thông tin như trên chúng ta đã có cái nhìn tổng quan về thị trường nơi bất động sản tọa lạc cũng như lợi thế và bất lợi của bất động sản chúng ta sở hữu, từ đó chúng ta tiến hành điều chỉnh giá chào mua, chào bán theo các bước phân tích trên để có mức giá phù hợp với thị trường, và với tài sản chúng ta sở hữu.

Nếu các bạn thấy việc xác định này cần một tổ chức trung gian thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp, hãy liên lạc với chúng tôi:  (024) 3944.6897

Nguồn: 09/06/2018